01/4/12

ซื้อบ้านมาสิบกว่าปีถึงรู้ว่าเป็นที่ตาบอด

เมื่อ ประมาณ ปี พ.ศ. 2530 นาย ก. ตกลงซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากโครงการบ้านจัดสรรแห่งหนึ่งกลางใจเมือง บ้านของนาย ก. อยู่บริเวณหัวมุมถนน มีถนนคอนกรีตภายในหมู่บ้านตัดผ่านทั้งด้านหน้าและด้านขวาของตัวบ้าน  ฝั่งตรงข้ามบ้านของนาย ก. คือบ้านของนาย ข. ฝั่งตรงข้ามถนนด้านขวาคือบ้านของนาย ค. นาย ก. ก็ใช้สอยถนนดังกล่าวในการเข้าออกบ้านมาโดยตลอด
15ปีต่อมา นาย ข. เจ้าของบ้านหลังตรงข้ามตัดสินใจที่จะขยายปรับปรุงบ้านของตัวเองขนานใหญ่ นาย ข. จึงร้องขอให้เจ้าพนักงานที่ดินมาดำเนินการรังวัดที่ดินบริเวณบ้านของตน เพื่อที่จะได้ทราบอาณาเขตที่แน่นอนของบ้าน เพื่อความสะดวกในการก่อสร้าง แต่เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินรังวัดแล้วปรากฎว่า แท้จริงแล้ว ถนนบริเวณด้านข้างบ้านของนาย ก. แท้จริงแล้วคือส่วนหนึ่งของที่ดินของนาย ข. และถนนด้านขวาบ้านนาย ก. แท้จริงแล้วเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินของนาย ค. พอทั้งสองคนทราบเรื่องเข้า ทั้งนาย ข. และนาย ค. ต่างก็ต้องการจะได้ที่ดินของตนเองคืน ส่วนนาย ก. จากเดิมเคยภาคภูมิใจว่าบ้านของตนเองทำเลดี มีถนนตัดผ่านทั้งสองด้าน ก็จะมากลายเป็นที่ตาบอดเข้าวันนี้  จะทำอย่าไรดี ????
คำถามนี้มีคำตอบครับ : ครับ ต้องยอมรับว่าคนที่มีที่ดินตาบอดนั้นนับเป็นเคราะห์กรรมอย่างใหญ่หลวง ที่ตาบอดนั้นนอกจากจะราคาตกต่ำชนิดบอกขายถูกๆแถมรถยังไม่มีใครอยากได้ เพราะไม่รู้จะเอารถไปทำอะไรสิครับ ก็ในเมื่อมันเข้าที่ดินไม่ได้ ตัวอย่างข้างต้นนี้เป็นเรื่องจริงครับ เกิดขึ้นทั่วไปตามที่ดินบ้านจัดสรร โดยเฉพาะโครงการของพวกนายทุนหัวหมอ เพราะอะไรหรือครับ ก่อนอื่นต้องเข้าใจลักษณะการทำบ้านจัดสรรครับ พวกนี้เขาจะกว้านซื้อที่ดินมาเป็นแปลงใหญ่แปลงเดียว หรือหลายแปลง แปลงละเป็นสิบๆไร่ขึ้นไปครับ พอเขาเริ่มโครงการ เขาก็จะไปยื่นเรื่องขอแบ่งแยกที่ดินเป็นโฉนดแปลงย่อยๆตามแบบของโครงการที่ โฆษณาครับ แต่ถนนในโครงการบริเวณที่เป็นซอยปลีกย่อยเข้าไปหน้าบ้านแต่ละหลัง โดยเฉพาะหลังที่อยู่ลึกๆนะครับ ร้อยละแปดสิบไม่มีการแบ่งพื้นที่เป็นถนนไว้ครับ เเต่เขาใช้วิธีการตัดถนนลงไปในที่ดินที่จัดสรรค์ขายเลยครับ เพื่อทำให้ที่ดินแปลงนั้นๆเป็นที่ตาบอดในโฉนด แต่บ้านจริงๆมีถนนผ่านครับ เพราะอะไรถึงต้องทำแบบนี้?? ก็เพราะว่าที่ตาบอดจะมีราคาประเมินที่ต่ำกว่าที่ดินที่มีถนนตัดผ่านมากๆเลย ครับ ช่วยให้บรรดาเจ้าของโครงการบ้านจัดสรรค์ประหยัดค่าธรรมเนียมการโอนไปได้โข เลยครับผม  แต่ว่าต่อไปในภายหน้าจะเป็นอย่างไรนั้นก็แล้วแต่เวรแต่กรรมครับ
ในส่วนปัญหาระหว่าง นาย ก. นาย ข. และนาย ค. นั้น ก่อนอื่นเมื่อที่ดินบริเวณที่เป็นถนนในหมู่บ้านนั้นอยู่ในเขตที่ดินของผู้ใด ต้องยอมรับครับว่าเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้นั้น กล่าวคือ ถนนบริเวณรอบข้างบ้านของนาย ก. เป็นกรรมสิทธิ์ของ นาย ข. และ นาย ค. ครับผม แต่เมื่อถนนดังกล่าว นาย ก. ใช้สอยโดยสงบ โดยเปิดเผย โดยไม่ได้อาศัยความยินยอมจากนาย ข. หรือ นาย ค.เป็นเวลากว่าสิบปีติดต่อกันแล้ว นาย ก. จึงได้ภาระจำยอมในบริเวณที่ดินของนาย ข. และ นาย ค. ส่วนที่เป็นถนนแล้วครับ นาย ข. และ นาย ค. ตกอยู่ในฐานะเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ ไม่สามารถปิดกั้นหรือทำให้เสื่อมประโยชน์ในการใช้สอยทางดังกล่าวได้  ( หากบริเวณที่เป็นถนนดังกล่าว เป็นส่วนที่โครงการบ้านจัดสรรแบ่งแยกไว้เป็นถนนตามแบบแปลนโครงการอยู่แล้ว ก็จะตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 )