04/14/12

เมื่อถนนส่วนบุคคลกลายเป็นทางสาธารณะ

นาย ก. เจ้าของที่ดินแปลงหนึ่ง เนื้อที่ดิน 10 ไร่เศษ ที่ดินของเขาตั้งอยู่บนทำเลทองย่านการค้ากลางเมือง เขาดำเนินการปรับปรุงที่ดินให้เป็นหมู่อาคารพาณิชย์ 20 คูหา มีถนนคอนกรีตตัดผ่านจากด้านหน้าที่ดินติดต่อกับซอย องุ่นศักดิ์ 2 ต่อเนื่องไปยังซอย องุ่นศักดิ์ 2/1 ที่ด้านหลังของที่ดิน นาย ก. ประกาศโฆษณาให้เช้าอาคารพาณิชย์ที่ปลูกสร้างใหม่ โดยมีจุดขายที่อาคารพาณิชย์เป็นศูนย์รวมของร้านค้า ผู้เช่าจะสามารถใช้สอยเส้นทางไปมายังซอย องุ่นศักดิ์ 2 และซอย องุ่นศักดิ์ 2/1 ได้โดยสะดวกรวดเร็วที่สุด ผลก็เป็นไปตามคาด อาคารพาณิชย์ของเขาถูกเช่าจนเต็มทุกคูหา และมีของแถมเป็นรถราที่ใช้ถนนในที่ดินของเขาเป็นทางลัดไปมาระหว่างซอย องุ่นศักดิ์ 2 และ ซอยองุ่นศักดิ์ 2/1 ต่อมานาย ก. เห็นว่าจำนวนรถราที่วิ่งลัดไปมาระหว่างซอยทั้งสองเริ่มจะเพิ่มจำนวนมากขึ้น ทำให้ถนนคอนกรีตภายในที่ดินนั้นเริ่มทรุดตัว นาย ก. โดยได้รับความยินยอมจากผู้เช่าอาคารพาณิชย์จึงพร้อมใจกันปิดถนนด้านหลังของที่ดินที่ติดกับซอย องุ่นศักดิ์ 2/1 เพื่อไม่ให้บุคคลทั่วไปที่ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องใช้ถนนภายในที่ดินของนาย ก. เป็นทางลัดไปมาระหว่างซอยทั้งสองดังเดิม หลังจากนั้นไม่นาน นาย ก. ได้รับหมายเรียก พร้อมกับสำเนาคำฟ้อง มีใจความว่านาย ก. ถูกชาวบ้านจำนวน 50 คนเป็นโจทก์ยื่นฟ้องในข้อหาว่านาย ก. ทำละเมิดเนื่องจากปิดทางสาธารณะ และขอให้ศาลมีคำสั่งให้นาย ก. เปิดทางให้สามารถใช้สอยไปมาระหว่างซอย องุ่นศักดิ์ 2 และซอยองุ่นศักดิ์ 2/1 ได้ดังเดิม   นาย ก.จะทำอย่างไรกันหล่ะทีนี้อยู่ดีๆมีทางสาธารณะตัดผ่านกลางที่ดินเสียแล้ว ?????
ปัญหานี้มีคำตอบ : จะว่าไปนาย ก. ก็ยังโชคดีนะครับ มีที่สาธารณะผ่านกลางที่ดิน ดีกว่าที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะหรือที่ตาบอดนะครับ ปัญหานี้ต้องอธิบายก่อนครับว่าทางสาธารณะคืออะไร ทางสาธารณะคือทางบกหรือทางน้ำที่ประชาชนใช้สัญจรร่วมกันครับ  ทางสาธารณะโดยทั่วไปแล้วเกิดขึ้นได้ทั้งโดยธรรมชาติ เช่น ลำคลอง แม่น้ำ และที่โดยมนุษย์สร้างขึ้น เช่น บรรดาคลองลัดต่างๆ และถนนหนทางที่พบกันทั่วไปครับ แต่ปัญหาในคดีนี้คือ ถนนภายในที่ดินของนาย ก. เดิมทีนาย ก. สร้างขึ้นเพื่อประสงค์ที่จะใช้สอยเป็นทางส่วนบุคคลเพื่อประโยชน์แก่ผู้อยู่อาศัยในที่ดินแปลงดังกล่าวสามารถไปมาระหว่างซอยองุ่นศักดิ์ 2 และซอยองุ่นศักดิ์ 2/1 ได้โดยสะดวก กลับกลายเป็นทางสาธารณะไปได้ไงครับ ก็เนื่องจากนาย ก. เมื่อเปิดใช้ถนนภายในที่ดินของตนแล้ว ไม่ได้สงวนสิทธิว่าผู้ที่สามารถใช้สอยถนนได้คือผู้ที่อาศัยในที่ดินแปลงดังกล่าวเท่านั้น แต่กลับเปิดให้บุคคลทั่วไปสามารถใช้สอยถนนภายในที่ดินนั้นเป็นเส้นทางลัดระหว่างซอยองุ่นศักดิ์ 2 และซอยองุ่นศักดิ์ 2/1 ได้ตามอำเภอใจ โดยนาย ก. ไม่ขัดขวางหรือหวงกันไว้เพื่อประโยชน์ตนเองแต่อย่างใดครับ ซึ่งตามกฎหมายถือว่านาย ก. ได้แสดงเจตนาอุทิศถนนดังกล่าวให้เป็นทางสาธารณะโดยปริยายแล้วครับ เมื่อถนนภายในที่ดินดังกล่าวเป็นทางสาธารณะ นาย ก. จะปิดหรือหวงกันไม่ให้บุคคลอื่นใช้ไม่ได้เด็ดขาดครับ ทั้งจะกลับใจเปลี่ยนแปลงแก้ไขให้กลับเป็นถนนส่วนบุคคลของตนคืนก็ไม่ได้แล้วครับ เพราะของหลวงย่อมตกน้ำไม่ไหลตกไฟไม่ไหม้ ครับผม

01/4/12

ซื้อบ้านมาสิบกว่าปีถึงรู้ว่าเป็นที่ตาบอด

เมื่อ ประมาณ ปี พ.ศ. 2530 นาย ก. ตกลงซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากโครงการบ้านจัดสรรแห่งหนึ่งกลางใจเมือง บ้านของนาย ก. อยู่บริเวณหัวมุมถนน มีถนนคอนกรีตภายในหมู่บ้านตัดผ่านทั้งด้านหน้าและด้านขวาของตัวบ้าน  ฝั่งตรงข้ามบ้านของนาย ก. คือบ้านของนาย ข. ฝั่งตรงข้ามถนนด้านขวาคือบ้านของนาย ค. นาย ก. ก็ใช้สอยถนนดังกล่าวในการเข้าออกบ้านมาโดยตลอด
15ปีต่อมา นาย ข. เจ้าของบ้านหลังตรงข้ามตัดสินใจที่จะขยายปรับปรุงบ้านของตัวเองขนานใหญ่ นาย ข. จึงร้องขอให้เจ้าพนักงานที่ดินมาดำเนินการรังวัดที่ดินบริเวณบ้านของตน เพื่อที่จะได้ทราบอาณาเขตที่แน่นอนของบ้าน เพื่อความสะดวกในการก่อสร้าง แต่เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินรังวัดแล้วปรากฎว่า แท้จริงแล้ว ถนนบริเวณด้านข้างบ้านของนาย ก. แท้จริงแล้วคือส่วนหนึ่งของที่ดินของนาย ข. และถนนด้านขวาบ้านนาย ก. แท้จริงแล้วเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินของนาย ค. พอทั้งสองคนทราบเรื่องเข้า ทั้งนาย ข. และนาย ค. ต่างก็ต้องการจะได้ที่ดินของตนเองคืน ส่วนนาย ก. จากเดิมเคยภาคภูมิใจว่าบ้านของตนเองทำเลดี มีถนนตัดผ่านทั้งสองด้าน ก็จะมากลายเป็นที่ตาบอดเข้าวันนี้  จะทำอย่าไรดี ????
คำถามนี้มีคำตอบครับ : ครับ ต้องยอมรับว่าคนที่มีที่ดินตาบอดนั้นนับเป็นเคราะห์กรรมอย่างใหญ่หลวง ที่ตาบอดนั้นนอกจากจะราคาตกต่ำชนิดบอกขายถูกๆแถมรถยังไม่มีใครอยากได้ เพราะไม่รู้จะเอารถไปทำอะไรสิครับ ก็ในเมื่อมันเข้าที่ดินไม่ได้ ตัวอย่างข้างต้นนี้เป็นเรื่องจริงครับ เกิดขึ้นทั่วไปตามที่ดินบ้านจัดสรร โดยเฉพาะโครงการของพวกนายทุนหัวหมอ เพราะอะไรหรือครับ ก่อนอื่นต้องเข้าใจลักษณะการทำบ้านจัดสรรครับ พวกนี้เขาจะกว้านซื้อที่ดินมาเป็นแปลงใหญ่แปลงเดียว หรือหลายแปลง แปลงละเป็นสิบๆไร่ขึ้นไปครับ พอเขาเริ่มโครงการ เขาก็จะไปยื่นเรื่องขอแบ่งแยกที่ดินเป็นโฉนดแปลงย่อยๆตามแบบของโครงการที่ โฆษณาครับ แต่ถนนในโครงการบริเวณที่เป็นซอยปลีกย่อยเข้าไปหน้าบ้านแต่ละหลัง โดยเฉพาะหลังที่อยู่ลึกๆนะครับ ร้อยละแปดสิบไม่มีการแบ่งพื้นที่เป็นถนนไว้ครับ เเต่เขาใช้วิธีการตัดถนนลงไปในที่ดินที่จัดสรรค์ขายเลยครับ เพื่อทำให้ที่ดินแปลงนั้นๆเป็นที่ตาบอดในโฉนด แต่บ้านจริงๆมีถนนผ่านครับ เพราะอะไรถึงต้องทำแบบนี้?? ก็เพราะว่าที่ตาบอดจะมีราคาประเมินที่ต่ำกว่าที่ดินที่มีถนนตัดผ่านมากๆเลย ครับ ช่วยให้บรรดาเจ้าของโครงการบ้านจัดสรรค์ประหยัดค่าธรรมเนียมการโอนไปได้โข เลยครับผม  แต่ว่าต่อไปในภายหน้าจะเป็นอย่างไรนั้นก็แล้วแต่เวรแต่กรรมครับ
ในส่วนปัญหาระหว่าง นาย ก. นาย ข. และนาย ค. นั้น ก่อนอื่นเมื่อที่ดินบริเวณที่เป็นถนนในหมู่บ้านนั้นอยู่ในเขตที่ดินของผู้ใด ต้องยอมรับครับว่าเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้นั้น กล่าวคือ ถนนบริเวณรอบข้างบ้านของนาย ก. เป็นกรรมสิทธิ์ของ นาย ข. และ นาย ค. ครับผม แต่เมื่อถนนดังกล่าว นาย ก. ใช้สอยโดยสงบ โดยเปิดเผย โดยไม่ได้อาศัยความยินยอมจากนาย ข. หรือ นาย ค.เป็นเวลากว่าสิบปีติดต่อกันแล้ว นาย ก. จึงได้ภาระจำยอมในบริเวณที่ดินของนาย ข. และ นาย ค. ส่วนที่เป็นถนนแล้วครับ นาย ข. และ นาย ค. ตกอยู่ในฐานะเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ ไม่สามารถปิดกั้นหรือทำให้เสื่อมประโยชน์ในการใช้สอยทางดังกล่าวได้  ( หากบริเวณที่เป็นถนนดังกล่าว เป็นส่วนที่โครงการบ้านจัดสรรแบ่งแยกไว้เป็นถนนตามแบบแปลนโครงการอยู่แล้ว ก็จะตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 )